Чинне законодавство передбачає, що надавати в оренду земельні ділянки сільськогосподарського призначення можна тільки з аукціону. Проте механізму їх проведення досі не існує. Встановити правила проведення земельних аукціонів має закон «Про ринок земель», який наразі перебуває на розгляді у Верховні Раді. Як планується проводити земельні аукціони відповідно до цього законопроекту, розповідає Євген Бердніков, директор Департаменту нормативно-правового забезпечення розвитку земельних відносин Держземагентства.

- Чи враховано в «аукціонній» частині проекту закону “Про ринок земель” досвід інших країн?
- У законопроекті “Про ринок земель” головна складова частина – десь приблизно 60-70 відсотків тексту – це норми, саме присвячені аукціонній діяльності та продажу земельних ділянок на земельних торгах. Так, ми вивчали досвід і наших найближчих сусідів (маю на увазі Польщу, Угорщину), і досвід західноєвропейських країн – Франції, Німеччини та інших країн. Якщо говорити про аукціонну частину, то ми обрали – повністю свідомо – так звану англійську модель аукціонів, коли переможцем у земельному аукціоні стає особа, яка заплатила за відповідну земельну ділянку або право на неї (тобто за відповідний лот) найвищу ціну. Тобто, наші торги, наша аукціонна модель не передбачає так званої “гри на пониження”, не передбачає зміни умов аукціону протягом аукціону, зміни стартової ціни. Ця класична англійська модель застосовується у переважній більшості країн світу саме щодо земельних ділянок.
- Як буде поширюватися інформація про продаж земельних ділянок на аукціоні?
- По-перше, через оголошення в ЗМІ про проведення аукціону із зазначенням всієї базової інформації про об’єкти: лоти (тобто про земельні ділянки), права на них, їх місцезнаходження, їх цільове призначення, про допустимі види використання цих ділянок, про їх ціну. Ну, і про місце та час проведення аукціону. По-друге, така інформація буде зазначатися і на місцевості, тобто на самій ділянці. Завдяки цьому ми плануємо зробити процедуру повністю публічною, прозорою та відкритою.
- Норма проведення аукціонів для державних та комунальних земель була відображена ще в Земельному кодексі. Однак чіткого механізму там не прописано. Закон “Про ринок земель” має виправити цю проблему?
- Скажу більше – принциповою позицією Земельного кодексу було те, що цей порядок має бути не просто визначений, а саме законом. Тому спроби врегулювати це питання на рівні постанов Кабінету Міністрів, які намагалися робити уряди (з 2008 року таких спроб було три), перебували поза межами законності. Через зволікання із прийняттям відповідного закону країна опинилася в ситуації, коли закон вимагає, що земельну ділянку, вільну від забудови державної або комунальної власності, можна взяти в оренду тільки на підставі аукціону, порядок проведення якого відсутній на законодавчому рівні. Саме тому ми хочемо зараз нарешті зняти це питання.
Причому, якщо тематика сільськогосподарських земель є на сьогодні дуже заполітизованою, то політичних сил, які б сперечалися навколо питання механізму проведення земельних аукціонів, практично немає. У проекті закону “Про ринок земель” ретельно прописані суто технологічні норми. Більш того, ці норми вже були апробовані на прикладі тих постанов, які Кабінет Міністрів намагався тричі видавати з цього питання.
- Як буде визначатися стартова ціна для продажу конкретної земельної ділянки?
- Відповідно до проекту закону «Про ринок земель» стартова ціна буде визначатися на підставі експертної грошової оцінки. За своєю природою вона має бути максимально ринковою. Стартова ціна не може бути сформована, наприклад, на основі нормативно-грошової оцінки. Тому що нормативно-грошова оцінка за своєю природою має фіскальний характер. Згідно з проектом закону, нормативно-грошову оцінку будуть використовувати тільки для розрахунку земельного податку або ставки орендної плати.
- Хто буде здійснювати експертну оцінку?
- Ті, хто здійснює її ї сьогодні, – це сертифіковані оцінювачі, які працюють у складі відповідних ліцензованих землеоцінювальних організацій.
- Хто буде здійснювати добір та формування переліку земельних ділянок державної та комунальної власності, які виставляються для продажу на аукціоні?
- Питання формування переліків та організації самих торгів віднесено до компетенції організатора торгів. Якщо це земельні ділянки в межах населених пунктів, то виставляти їх на торги будуть місцеві ради, які формуватимуть переліки і здійснюватимуть організаційну частину. Якщо це землі сільськогосподарського призначення за межами населених пунктів, то це можуть бути, відповідно до проекту закону «Про ринок земель», територіальні органи Держземагентства. Якщо це землі не сільгосппризначення за межами населених пунктів, то формуватимуть відповідні переліки і здійснюватимуть організаційну частину відповідні місцеві органи управління. Йдеться, перш за все, про районні державні адміністрації.
- Хто матиме право брати участь в аукціоні?
- Усі суб’єкти, які перелічені в Земельному кодексі та в проекті закону «Про ринок земель». Якщо це сільськогосподарські землі, то, безумовно, йдеться про громадян, про фермерські господарства. Якщо ми говоримо про землі несільськогосподарського призначення або продаж права оренди на землі сільгосппризначення, то коло цих об’єктів розширюється. Наприклад, якщо ми говоримо про продаж права оренди, то в аукціоні, окрім названих суб‘єктів, мають право брати участь й іноземні суб‘єкти або іноземні юридичні особи. Мають право орендувати і будь-які юридичні особи.
- Скільки має бути претендентів (учасників) на один лот, щоб торги відбулися?
- Для того, щоб аукціон відбувся, по кожному лоту повинно бути мінімум два учасники аукціону. Але якщо земельну ділянку не було продано перший раз через те, що тільки одна особа виявила бажання її купити, то під час проведення повторного аукціону у цієї особи з‘являється можливість її купити, якщо немає інших учасників аукціону. Так, ця норма містить певні корупційні ризики. Але, з іншого боку, держава не повинна блокувати можливість придбання ділянки суб’єкту, який бажає господарювати на відповідній земельній ділянці.
- Щодо корупційних ризиків. Які механізми передбачено для їх запобігання?
- Насамперед, це принцип публічності торгів. Я абсолютно переконаний, що при підготовці законопроекту до чергового читання питання інформування потенційних суб’єктів буде одним із головних. Публічність та прозорість здатні нівелювати корупційні прояви при організації та проведенні земельних аукціонів. Якщо всі суб’єкти, які бажають придбати земельні ділянки чи право їх оренди, будуть проінформовані, якщо в торгах братиме участь максимальне коло осіб, ці фактори здатні нівелювати корупційні чинники. Якщо ж процедура буде закрита, коло учасників буде обмеженим, це не дасть змоги брати участь у аукціоні всім потенційним учасникам. Якщо держава хоче за максимальну ціну продавати земельну ділянку, то процедура, яка передує аукціону, має бути по суті полюванням за потенційними покупцями, щоб усіх їх залучити до аукціону.
- Коли переможець аукціону стає власником земельної ділянки?
- Переможець аукціону стає власником земельної ділянки після отримання на неї правовстановлюючих документів. Цьому передують кілька етапів. Перший – підписання протоколу безпосередньо після проведення торгів по лоту. Другий – підписання договору купівлі-продажу з виконавцем, організатором торгів після проведення аукціону. Третій етап – сплата або ж, якщо куплено із розстрочкою, то сплата першого платежу. Тоді можна за фактом укладеного договору, за наявності платіжних документів про сплату відповідної вартості отримувати правовстановлюючі документи. У 2012 році таким документом буде державний акт на право власності на земельну ділянку та витяг про державну реєстрацію відповідного права в службі Укрдержреєстру при Мін’юсті.
- За яких обставин аукціон може бути визнано таким, що не відбувся?
- Таких випадків передбачено три. Перший: коли немає навіть двох осіб, які бажають придбати цей лот. Другий: коли жодна із осіб, які бажають придбати, не назвала ціну, принаймні на крок більшу за стартову. Третій: відмова переможця від підпису протоколу торгів.
- У яких випадках організатор аукціону може анулювати його результати?
- Визнати аукціон такими, що не відбувся, або оскаржити його можна у кількох випадках. Йдеться про випадки, коли переможець відмовився підписувати договір купівлі-продажу або не сплатив визначену суму. Як свідчить практика, анулювання результатів торгів може бути пов‘язане із порушенням організаторами процедури проведення торгів, виконавцем чи ліцитатором – умов проведення аукціону. Щоб справа не доходила до суду, аукціон має бути кваліфікованою процедурою з точки зору виконавця і відкритою – з точки зору рівного доступу потенційних покупців до участі.
- Які норми оприлюднення результатів аукціону?
- Протягом 5 днів після закінчення аукціону виконавець-організатор торгів повинен оприлюднити результати аукціону в тих ЗМІ, у яких було надано інформацію про їх проведення. Що повинно оприлюднюватися? Громадськість має бути проінформована – що продано, де продано, з якою метою і за яку ціну. Тобто подаються відомості про лот (об’єкти аукціону), його місце знаходження, площу, цільове призначення, вартість. І, якщо це договір оренди – інформація про термін договору оренду.

Матеріал підготовлено в рамках інформаційної кампанії проекту Світового банку “Видача державних актів на право власності на землю в сільській місцевості та розвиток системи кадастру”.