що має знати власник землі

Ви здаєте землю в оренду і хочете змінити строки дії договору або розмір орендної плати. Вам вдалося досягти домовленості щодо цього з орендарем. Як правильно оформити та зареєструвати ці зміни в договорі? Розповідає начальник відділу правового забезпечення юридичного департаменту Держкомзему України Андрій Харченко.

- Які папери потрібно оформити, щоб задокументувати зміни?
- Потрібно укласти додаткову угоду, якою визначити нові терміни дії договору або новий розмір орендної плати. Але цього недостатньо. Так само, як сам договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації, так і додаткова угода про зміни до нього набирає чинності в такому ж порядку - тобто теж після її державної реєстрації.
- Куди вносяться відомості про зміни до умов договорів оренди землі? Як здійснюється державна реєстрація?
- Додаткові угоди реєструються відділами Держкомзему за місцем розташування земельної ділянки - відповідні записи вносяться до Поземельної книги та до Книги реєстрації договорів оренди земельних ділянок.
Згідно зі статтею 202 Земельного кодексу, державна реєстрація земельних ділянок здійснюється у письмовій формі шляхом внесення відповідних даних до державного реєстру земель, що є складовою частиною державного земельного кадастру.
Державний реєстр земель складається з двох частин: по-перше, книги записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі із зазначенням кадастрових номерів земельних ділянок; по-друге, Поземельної книги, яка містить відомості про земельну ділянку і формується за допомогою автоматизованої системи державного земельного кадастру (АС ДЗК).
- Чи потрібно при внесенні змін до договорів оренди землі (тих, що стосуються строків дії договору та розміру орендної плати) здійснювати землевпорядні роботи?
- Землевпрорядні роботи можуть проводитися лише в тому випадку, коли змінюється площа ділянки, - тобто коли одна зі сторін хоче внести зміни до договору в частині зміни площі оренди. Але якщо мова йде про зміну орендної плати - тоді ці роботи не потрібні.
- Чи існують якісь обмеження для визначення строків дії договору оренди землі?
- Так, термін оренди не може перевищувати 49 років. А от нижньої межі закон не визначає - це може бути й півроку. Проте якщо в оренду передаються сільськогосподарські угіддя для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, цей строк визначається з урахуванням періоду ротації основної сівозміни - згідно з проектами землеустрою.
- Уточніть, будь ласка: з якого дня обліковується новий строк - відколи починає діяти додаткова угода чи відколи діє основний договір?
- З моменту реєстрації основного договору. Тобто, якщо дія основного договору розпочалася 1 січня 2009 року, а ви підписуєте додаткову угоду про зміни термінів 1 травня 2011, то новий термін (наприклад, 5 років), слід відраховувати від 1 січня 2009 року. Але, повторю, чинності додаткова угода набирає з моменту державної реєстрації в територіальних органах земельних ресурсів.
- А якщо «взаємної згоди сторін» щодо зміни умов договору не досягнуто - як внести зміни тоді?
- Тоді спір вирішується тільки в судовому порядку. Передбачаючи такі випадки, можна порадити у договорі оренди прописати порядок перегляду його умов: терміну дії, розміру плати, індексацію.
Матеріал підготовлено в рамках інформаційної кампанії
проекту Світового банку “Видача державних актів на право власності на землю в сільській місцевості
та розвиток системи кадастру”.